En byggesagkyndig er det samme som en uvildig rådgiver. Ofte vil man forbinde en byggesagkyndig med opdagelse af fejl og mangler i bolig og byggeprojekter. Dennes formål er, at være en uvildig person som, i et vist omfang, kan opdage problemer og fejl i bygningskonstruktioner.
Opgaven bliver at rådgive til bedst mulige løsning/resultat.
Ofte vil et godt resultat være, at der er et godt og sundt hus/ejendom, med den bedst mulige driftsøkonomi og materialer med lang levetid. Den byggesagkyndige kan dog samtidig ligeså godt være en rolle, som klarlægger fejl og mangler, der medfører omkostninger og dermed øget pris. Disse skal estimeres og udbedres af en sælger, en køber eller en forsikring. Denne klarlægning kan en byggesagkyndig hjælpe med, men det har selvfølgelig en pris.
Hvad koster en byggesagkyndig?
Mange firmaer tilbyder rådgivning og gennemgang ved køb og salg af ejendomme. Ligeledes tilbyder de ofte rådgivning ved nybyggeri, hvor den byggesagkyndige er med i hele forløbet og her fungerer som den uvildige rådgiver.
Afhængigt af hvor du er i landet og det enkelte firma, kan pris for en byggesagkyndig og uvildig rådgivning, svinge en del. Få 3 forskellige tilbud fra 3byggetilbud her på hvad en byggesagkyndig koster og tage en uforpligtende snak om den aktuelle pris, i forhold til dit projekt.
På Sjælland er priserne umiddelbart højere end i resten af landet. Således skal du, for eksempel, slippe cirka 3.000 kr mere for køberrådgivning på Sjælland end du skal i Jylland, hvor rådgivning fås for cirka 9.000 kr. Se mere konkrete priser længere nede.
Vælg den rigtige til opgaven
Danske beskikkede byggesagkyndige er private virksomheder, som man betaler en pris for, både ved enkeltstående opgaver og ved større eller længerevarende bolig – og byggeprojekter. Derfor er det, ligesom med håndværkere, en god ide at indhente tilbud. En byggesagkyndig pris kan svinge, ikke kun på tværs af landet, men også I erfaring og kutyme. Ligesom med andre fag, er det vidt forskelligt hvad ydelser koster og indeholder. Der kan således være forskel på, hvad det er man betaler for, i en standardpris eller standardpakke.
Du betaler den byggesagkyndige for 3 forskellige rapporter
Tilstandsrapporten består af 3 elementer; en tilstandsrapport, et el-eftersyn og en energimærkning.
Du skal i den forbindelse være opmærksom på, at de tilbud du indhenter, både kan være pris på de forskellige dele eller en samlet pris på alle tre dele. Selve tilstandsrapporten og el eftersynet kan have varierende priser, alt efter hvilket firma du vælger. El eftersynet koster en smule mere end ellers, hvis huset er opført før 2001. Energimærket har en fast pris som fastsættes af Energistyrelsen og er pr. 1. januar 2021:
Priser for energimærkning, fastsat af Energistyrelsen pr. 1. januar 2021
| Honorar | Antal m2 |
|---|---|
| 6.125 kr | under 100 m2 |
| 6.739 kr | 100-199 m2 |
| 7.351 kr | 200-299 m2 |
| 1.108 kr | et familiehus uden gennemgang |
Eksempel på forskellige ydelser som kan udføres af en byggesagkyndig
Tabellen er vejledende for en byggesagkyndig pris estimeret på tværs af landet, 2021
| Ydelse | Jylland | Sjælland | Fyn |
|---|---|---|---|
| Tilstandsrapport | 10.500 kr | 11.000 kr | 8500 kr |
| Køberrådgivning | 9000 kr | 12.000 kr | 8000 kr |
| Byggerådgivning | 25.000 kr | 30.000 kr | 25.000 kr |
Få 3 gratis tilbud på byggesagkyndig
Forstå konceptet på 60 sekunder:
En byggesagkyndig hjælper potentielle købere
Særligt ved køberrådgivning, er det en god ide, at vurdere om man kommunikerer godt sammen. En dygtig byggesagkyndig vil selvfølgelig have fokus på, at opgaven udføres som den skal og bør. Personlighed kan dog nemt have indflydelse på måden hvorpå viden formidles og forstås.
Den gode kommunikation med den byggesagkyndige
Mange firmaer tilbyder rådgivning og gennemgang ved både køb og salg af ejendomme, ligesom de gør ved nybyggeri. Her er den byggesagkyndige med i hele forløbet og fungerer som den uvildige rådgiver. Kommunikation bliver, i sådanne opgaver, meget vigtig for et godt forløb.
Skal du selv finde en byggesagkyndig til at hjælpe med tilstandsrapporten, er det således en god ide, at undersøge markedet. Dem som har de varmeste anbefalinger, kan også blive pejlemærker i forhold til, at vælge den rigtige til opgaven.
Det er vigtigt, at det firma du vælger, har den rigtige certificering og kan svare på de eventuelle spørgsmål som du måtte have. Det er samtidig vigtigt, at sikre sig, at en byggesagkyndig pris som tilbydes, ikke senere vil suppleres af øvrige udlæg efter en evt. gennemgang.
Hvad er en beskikket byggesagkyndig
Titlen “byggesagkyndig” er en beskikkelse som Sikkerhedsstyrelsen udsteder. Byggesagkyndige er således professionelle der er certificeret til, at yde rådgivning ved for eksempel byg af nyt hus, udarbejdelse af tilstandsrapport ved salg af ejendom, eller rådgivning ved køb af ny bolig. Ved køberrådgivning vil man vurdere husets stand, sammenholdt med udbudsprisen, og herudfra forsøge at forhandle de bedst mulige vilkår til køber.
Beskikkelsen har baggrund i erfaring
Personer som får beskikkelse som byggesagkyndig, har oftest flere års baggrund og erfaring i byggebranchen og er ofte med en håndværkeruddannelse. Hertil er der lagt en uddannelse som for eksempel bygningskonstruktør, ingeniør eller arkitekt. Personen er således uddannet til, at opdage fejl og materialer/konstruktioner, der er af ringere kvalitet end det som forventes. Samtidig er de, på samme måde, kvalificerede til at yde køberrådgivning.
Den byggesagkyndige skal dække bredt
Uanset om den byggesagkyndige skal yde køberrådgivning, lave en tilstandsrapport eller medvirke som rådgiver ved nybyggeri, skal denne kunne vurdere materialer, lovgivning og potentialer, i forhold til det aktuelle byggeri, som sagen drejer sig om.
Opgaven som rådgiver kan mange forskellige fag og professioner hjælpe med, men udarbejdelse af tilstandsrapporter, kan kun den beskikkede byggesagkyndige hjælpe med.
Denne del af virket for den byggesagkyndige, er således et betroet erhverv, som kun tilfalder den der har deltaget i et optagelseskursus hos Sikkerhedsstyrelsen. Personen får herefter titlen som “beskikket”. Den uddannelse og kontrol der er forbundet med et sådant kursus, giver en vis sikkerhed for, at en byggesagkyndig udfører en kvalificeret gennemgang af den bolig du ønsker at sælge eller købe. Ligeledes er der samme sikkerhed for kvalitet ved køberrådgivning og byggerådgivning.
Både gamle og nye huse kræver den byggesagkyndiges faglighed
I gamle huse kan der være behov for, at den byggesagkyndige skal gennemgå materialernes tilstand og bestanddele på grund af alder og indholdsstoffer. I et nybygget hus, kan der være behov for at sikre, at konstruktioner overholder ny og gældende lovgivning for nybyggeri.
Selvom et nyt hus må forventes at have færre byggetekniske fejl og mangler, er det alligevel vigtigt, at en beskikket byggesagkyndig person gennemgår konstruktion og installationer.
El eftersyn er altid vigtigt
Et el eftersyn er en del af tilstandsrapporten. Elinstallationer skal være lovlige i alle typer huse. Sådanne undersøgelser pågår uagtet husets alder og er en faglig vurdering fra en byggesagkyndig. Det vil altid være en del af en tilstandsrapport. Du skal være opmærksom på, at denne del, ligesom de to andre dele af tilstandsrapporten, har en pris, som i et tilbud kan angives for sig selv, eller som en del af et tilbud på hele pakken. Pakken – dvs. alle tre dele, består af el eftersyn, energimærkning og selve tilstandsrapporten.
Tilstandsrapporter laves af en byggesagkyndig
Ved køb af hus, ønsker de fleste købere, at der udarbejdes en tilstandsrapport, som indeholder en analyse lavet af den byggesagkyndige. Denne definerer ejendommens tilstand, eventuelle fejl og mangler og potentielle forbedringsmuligheder.
Potentielle købere ønsker ikke, at foretage et huskøb til en given pris, uden først at kende husets tilstand, gennemført ved en byggesagkyndig gennemgang. Dog er det vigtigt at understrege, at en tilstandsrapport er et tilvalg og ikke lovpligtig i sig selv. Denne vil dog danne grundlag for en eventuel ejerskifteforsikring og bliver derfor vigtig til dette formål.
Netop fordi sådanne ting kan være kompliceret, vælger mange at benytte sig af køberrådgivning. Rådgiveren kan kommunikere på købers vegne og skulle der vise sig, at være fremtidige udgifter forbundet med det hus som man ønsker at købe, kan prisen forsøges forhandlet ned.
Den byggesagkyndige vurderer på flere parametre
Tilstandsrapporten tager højde for en række faktorer, som kan påvirke et hus´ sundhedstilstand, levetid og driftsomkostning. Ligeledes skal huset grundlæggende være lovligt opført og alle installationer være lovlige.
Særligt installationer på badeværelser og i elsystemer er i fokus. Samtidig vurderes i en tilstandsrapport også, hvorvidt der kan energioptimeres og dermed spares på miljøet. I sidste ende, handler det dermed om den pris, som der hver måned skal betales for varme i boligen.
Tilstandsrapporten indeholder mange informationer
Sådanne konstateringer vil en eventuel køberrådgivning kortlægge for køber. Mange som vælger at anvende køberrådgivning, gør sandsynligvis dette, fordi det er svært at tilgå og vurdere den information der fremkommer i en tilstandsrapport. Køberrådgiveren vil derfor samle relevante fund i tilstandsrapporten og fremlægge essensen for køber.
Køb og salg af fast ejendom
En byggesagkyndig er den, der laver en komplet tilstandsrapport, ved køb og salg af fast ejendom. En sådan udarbejdelse estimerer boligens udvikling på længere sigt, cirka fem til ti år frem i tiden. En uvildig byggesagkyndig, giver dermed en generel vurdering af boligens kvalitet og herunder forskellige fejl og manglers indflydelse, på boligens levetid.
Der laves en tilstandsrapport på gennemgang af alle husets dele, på el eftersyn og på energioptimering.
Vær sikker med en grundig byggeteknisk gennemgang
En tilstandsrapport indeholder blandt andet, hvorvidt el installationer er udført korrekt, om den generelle hustype kan have udfordringer, for den tidsperiode boligen er bygget i. Dermed handler det også om, hvilke omkostninger, der kan være forbundet med udbedring af eventuelle fejl og mangler.
El rapport og tilstandsrapport laves hver for sig, ligesom husets energimæssige tilstand og mulige forbedringer heraf, vurderes i et særskilt afsnit.
En bygningssagkyndig koster det samme ved udarbejdelse af en tilstandsrapport, uagtet at en sådan, indeholder flere delelementer. Det kræver dog selvfølgelig, at der givet et tilbud med en samlet pris, på alle tilstandsrapportens elementer.
Den byggesagkyndige vurderer hvilke tiltag som kan reducere energiforbruget ved rettelse af fejl og opfyldelse af alle krav til miljømæssig energioptimering. Dermed vurderes hvilke energimæssige, økonomiske besparelser, der potentielle kan opnås ved udbedring og optimering af ejendommens energiramme.
Fejl og mangler kan både være små og store
Mens nogle synlige fejl kan være af kosmetisk karakter, kan andre skjulte fejl og mangler koste mange penge. Diverse opgaver, som nemt kan udbedres i boligen, vil ofte fylde en del i rapporten, men der kan også være større poster, som kræver både tid og penge at udbedre. Det er derfor vigtigt, at den uvildige byggesagkyndige får mulighed for at gennemgå boligen. Først når dette er gjort, kan en god byggesagkyndig give en kvalificeret vurdering af, hvor lang levetid husets forskellige elementer har og hvorvidt den udsete bolig, har udfordringer som bør undersøges nærmere.
Med et skema gennemgås alle synlige dele i boligen
I et særligt skema gennemgår den byggesagkyndige alle dele af boligen. Det er dog værd at bemærke, at der kun gennemgås de dele af boligen, som er synlige for øjet. Dvs. at der for eksempel ikke fjernes gulvtæpper for at inspicere gulvet herunder og der vil ej heller blive inspiceret loftsrum, hvis der ikke umiddelbart er nem adgang dertil.
Røde, gule og grå huse
I skemaet vurderes boligens dele med røde, gule og grå huse som indikatorer. Ved et rødt hus, svarer dette til, at der er en kritisk skade som bør udbedres snarest muligt eller undersøges nærmere for vurdering af omfang.
Det kan betyde skade under udvikling. Altså betyder det røde hus, at der er et vigtigt og muligvis bekosteligt problem. Det røde hus kan, i nogle tilfælde, dog også være forbundet med fund som nemt kan ordres. Fx ved fastgøring af en løs flise i et vådrumsområde.
Det gule hus indikerer, at der er fund med begyndende skade eller med snarlig potentiel udvikling af skade. Det kan, for eksempel, være ved begyndende råd i et sternbrædde. Det må forventes, at der vil udvikles mere råd i træet med tiden, i vind og vejr og sådanne fund får et “gul hus markering”.
Det grå hus er mindre og knapt så betydelige fund. Der vil være fund med et gråt hus i langt de fleste boliger. Disse fund er generelt af mindre betydning, men eksisterer og bør derfor noteres.
Energimæssige forbedringer estimeres i rapporten
En byggesagkyndig kan estimere omkostninger forbundet med angivelse af rødt, gult og grønt hus, men gør det kun med nogle bestemte omkostninger. Nemlig dem som forbedrer husets energiramme.
Alle dele af en tilstandsrapport bør dog gennemgås med kritiske, økonomiske øjne, for at kunne vurdere, hvor meget tid og penge huset kræver og koster. Ofte angiver en byggesagkyndig pris, for de forskellige dele som bør repareres eller udskiftes, i sin rapport. Dette gælder dog, som nævnt, kun de dele der relaterer sig til energioptimering.
Et eksempel på energioptimerende omkostninger, kan være tagets levetid. I tilstandsrapporten vil en byggesagkyndig altid vurdere, hvor længe tagets restlevetid vil være, estimeret. Denne vurdering tager udgangspunkt i tabeller der relaterer sig til det materiale som taget er lavet af. Samtidig inspiceres taget for huller, revner og andre skader. Hvis taget vurderes at have en kort restlevetid, vil den byggesagkyndige estimerer prisen for udskiftning, til et nyt tag af det samme materiale.
I alle tilfælde, vil der ved øvrige reparationer, som ikke relaterer sig til energioptimering, angives en vurdering af problemets omfang, hvorefter du vil være nødt til, at kontakte en håndværker. Denne kan give et tilbud på udbedring af problemet/skaden. Der hvor en byggesagkyndig angiver prisestimater, vil der være en miljø og energimæssigt optimering/besparelse at hente.
Den byggesagkyndige kan opdage eventuelle fejl
Når tilstandsrapporten udarbejdes, danner det grundlag for en vurdering af boligens stand. Det er således her, at den byggesagkyndige vil hjælpe med at definere, hvilken vare man som køber får, når man skriver under på en købsaftale på et hus, med en given tilstandsrapport.
Ofte er det også her, at køberrådgivning kan betale sig. En rådgiver kan forsøge at reducere udbudsprisen på en ejendom, med baggrund i den rapport en byggesagkyndig har udarbejdet. Skal der, for eksempel, skiftes en række vinduer som har råd og punkterede ruder, kan du selv eller en køberrådgiver, forsøge at få et afslag i købsprisen. Afslaget kan modsvare den omkostning, som vil være forbundet med at skifte vinduerne til nye og mere energirigtige vinduer. Sælger vil muligvis modargumentere dette med, at udbudsprisen er sat efter vinduernes stand og dermed, at der er taget højde for dette i den vurderede salgspris.
Tilstandsrapporten og ejerskifteforsikring hænger sammen
Eventuelle fejl og mangler som den byggesagkyndige finder, danner grundlag for et tilbud på en ejerskifteforsikring. Både tilstandsrapport, husets alder og størrelse samt placering, definerer den pris som en ejerskifteforsikring vil koste. Vurderingen er altid individuel, men der kan alligevel være forskelle i den pris, som et forsikringsselskab vil tilbyde ved ejerskifte af boligen. Det kan ofte godt svare sig, at undersøge priserne hos forskellige firmaer, som udbyder ejerskifteforsikringer.
Ofte sker sådanne tilbud gennem en ejendomsmægler, som modtager tilbuddet om ejerskifteforsikring. Denne videregives til sælger som kan sige ja eller nej. Køber skal som hovedregel betale halvdelen af forsikringssummen og sælger deler udgiften med køber på denne måde.
Ejerskifteforsikringen er afhængig af tilstandsrapporten
En ejerskifteforsikring er til for at undgå store økonomiske udgifter i en ejendom du køber. Sælger overlader sit ansvar for skader i boligen til en forsikring og det er derfor denne der skal dække, hvis der er en skade i det hus du køber.
Forsikringen dækker det som ikke står i tilstandsrapporten
Ejerskifteforsikringen dækker skader som er til stede ved købet af boligen, men som ikke står i tilstandsrapporten. Det betyder, at den vil dække de skader, som den byggesagkyndige ikke har opdaget da rapporten og gennemgangen blev lavet. Det kan også være, at den aktuelle skade er nævnt i tilstandsrapporten, men defineret og beskrevet fejlagtigt. Der vil ejerskifteforsikringen også dække. Lige meget hvad, kan der dog kun dækkes skader som har en omkostning på mere end 5.300 kr.
Udvidet ejerskifteforsikring
Mange vælger at tegne en udvidet dækning på deres ejerskifteforsikring. Dette giver dig som køber op til 10 års dækning.
Den byggesagkyndige kan i visse tilfælde, mangle mulighed for at vurdere en skade som kan være skjult og som dermed ikke kan fremgå af tilstandsrapporten. Sådanne skader viser sig muligvis først efter en årrække og her vil den udvidede forsikringsdækning, gøre dig som køber, økonomisk fri for at få denne skade udbedret. Der kan dog også her været forskel på, hvad forsikringen dækker, idet sådanne fastsættes og defineres af selskaberne selv.
Eksempler på situationer hvor en udvidet dækning gør sig gældende, kan være skimmelsvamp, manglende vådrumssikring eller jordforurening.