Byggesagkyndig

En byggesagkyndig er din uvildige rådgiver, når du skal købe bolig, bygge nyt eller renovere. Denne fagperson gennemgår bygningens tekniske tilstand og sikrer, at du ikke overtager skjulte skader eller fejlkonstruktioner. Ved at bruge en byggesagkyndig får du et objektivt overblik over ejendommens stand, hvilket kan spare dig for store økonomiske overraskelser senere i processen.

Rådgivningen dækker alt fra gennemgang af tilstandsrapporter ved huskøb til løbende tilsyn under et nybyggeri. En byggesagkyndig har typisk en baggrund som bygningskonstruktør, ingeniør eller arkitekt og har specialiseret sig i byggeteknik og lovgivning. Det er en sikkerhed for, at byggeriet lever op til gældende krav, og at materialerne er anvendt korrekt.

Hvad koster en byggesagkyndig?

Prisen på en byggesagkyndig afhænger af opgavens omfang og type. De fleste rådgivere tilbyder både timepriser og faste pakkeløsninger til standardopgaver som køberrådgivning eller afleveringsforretning. En typisk timepris ligger mellem 1.200 og 1.800 kr., mens pakkeløsninger ofte er mere økonomiske ved større gennemgange.

Herunder ses et overblik over typiske priser for ydelser fra en byggesagkyndig:

Ydelse	Estimeret pris (inkl. moms)	Tidsforbrug (ca.)
Køberrådgivning (gennemgang af hus)	3.500 – 6.500 kr.	2 – 4 timer
Afleveringsforretning (nybyg)	2.500 – 4.500 kr.	1,5 – 3 timer
1-års eller 5-års gennemgang	2.000 – 4.000 kr.	1 – 2 timer
Skadesvurdering (enkelt skade)	2.500 – 4.000 kr.	1 – 2 timer + rapport
Byggetilsyn (pr. besøg)	1.500 – 3.000 kr.	1 – 2 timer
Kørselstillæg	Statens takster eller fast pris	Afhænger af afstand

Prisen varierer ofte baseret på boligens størrelse. Et hus på over 200 m² tager længere tid at gennemgå end et rækkehus på 110 m². Derudover spiller rapportens omfang en rolle. En mundtlig gennemgang er billigst, mens en skriftlig rapport med fotodokumentation koster ekstra.

Geografi kan også påvirke prisen, da transporttid faktureres hos mange rådgivere. Det anbefales altid at indhente et skriftligt tilbud, der specificerer, om prisen inkluderer moms, kørsel og eventuel rapportskrivning, før aftalen indgås.

Køberrådgivning ved huskøb

Når du står over for at købe en eksisterende ejendom, er køberrådgivning en af de vigtigste funktioner for en byggesagkyndig. Tilstandsrapporten giver et fingerpeg, men den fanger ikke alt. Den byggesagkyndige gennemgår huset sammen med dig og vurderer både de skader, der er nævnt i rapporten, og dem, der måske er overset.

Rådgiveren ser på husets generelle “sundhedstilstand”. Det inkluderer vurdering af restlevetid på vitale dele som tag, vinduer og fundament. Du får klar besked om, hvilke udgifter du kan forvente på kort og lang sigt. Denne viden er et stærkt kort i prisforhandlingerne med sælger.

En vigtig del af køberrådgivningen er også at oversætte fagsprog til forståeligt dansk. Begreber som “K3” eller “UN” (undersøges nærmere) bliver forklaret i praksis, så du ved præcis, hvad det indebærer at udbedre skaden. Rådgiveren kan ofte give et overslag på, hvad det vil koste at reparere fejlene.

Tilsyn ved nybyggeri

At byg nyt hus er en kompleks proces med mange faldgruber. Her fungerer den byggesagkyndige som din kontrollant over for entreprenøren. Tilsynet kan opdeles i faser, hvor rådgiveren kommer ud på byggepladsen på kritiske tidspunkter for at tjekke, at arbejdet udføres korrekt.

Typiske nedslagspunkter for tilsyn er, når fundamentet er støbt, når spærene er rejst, og når dampspærren er monteret. Fejl i disse faser er svære og dyre at rette senere, når huset er færdigt. En byggesagkyndig sikrer, at isolering ligger korrekt, og at konstruktionerne er tørre, før de lukkes af.

Ved løbende tilsyn opdages fejl i opløbet. Det sparer tid og konflikter med byggefirmaet. Den byggesagkyndige dokumenterer sine observationer, så der er bevis for eventuelle mangler, der skal udbedres, før byggeriet fortsætter.

Afleveringsforretning

Når byggeriet er færdigt, afholdes en afleveringsforretning. Det er den dag, du officielt overtager nøglerne og ansvaret for huset. Det er afgørende at have en byggesagkyndig med til dette møde.

Under afleveringsforretningen gennemgås hele huset systematisk for fejl og mangler. Det kan være alt fra malerfejl og ridsede ruder til manglende fuger eller problemer med gulvvarmen. Alle fejl noteres i en mangelliste, som entreprenøren skal udbedre inden for en aftalt tidsramme.

Uden en fagmand ved din side risikerer du at overse fejl, som du senere selv kommer til at hæfte for. Den byggesagkyndige kender tolerancerne for byggeriet og ved præcis, hvad du skal acceptere, og hvad du kan kræve udbedret.

1-års og 5-års gennemgang

Selv i nyt byggeri kan der opstå problemer, når huset “sætter sig”, eller materialerne arbejder. Derfor har du ret til en 1-års og en 5-års gennemgang. Her gennemgås huset igen for at se, om der er opstået revner, utætheder eller funktionsfejl, som entreprenøren er ansvarlig for.

En byggesagkyndig kan spotte tegn på begyndende skader, som det utrænede øje ikke ser. Det kan være svigt i vådrumssikringen eller problemer med tagkonstruktionen. Ved at få disse fejl registreret korrekt sikrer du, at reklamationsretten gøres gældende, før fristen udløber.

Hjælp ved renovering og ombygning

Ved en større renovering kan en byggesagkyndig fungere som projektleder eller rådgiver. Det gælder især, hvis du skal ændre på bærende konstruktioner, fjerne vægge eller lave tilbygninger.

Rådgiveren kan hjælpe med at vurdere, om dine ideer er byggeteknisk mulige, og hvilke tilladelser der kræves. Under selve renoveringen kan den sagkyndige føre tilsyn med håndværkerne for at sikre, at kvaliteten er i orden. Det er især relevant ved komplekse opgaver som etablering af nye badeværelser eller udskiftning af tag, hvor risikoen for følgeskader er stor ved forkert udførelse.

Vurdering af specifikke skader

Hvis du opdager revner i murværket, fugt i kælderen eller misfarvninger på loftet, kan en byggesagkyndig foretage en konkret skadesvurdering. Det er en isoleret undersøgelse af et specifikt problem for at klarlægge årsagen og omfanget.

Især fugtskader kræver professionel udredning. En byggesagkyndig har udstyr til at måle fugtniveauet i materialerne uden at ødelægge dem. De kan afgøre, om fugten skyldes opstigende grundfugt, utætte rør eller dårlig ventilation.

Rapporten fra en skadesvurdering bruges ofte i dialogen med forsikringsselskabet. Hvis skaden er dækningsberettiget, er det vigtigt med en faglig rapport, der dokumenterer skadens årsag og nødvendige udbedring, så du får den erstatning, du er berettiget til.

Energimærkning og energirådgivning

En byggesagkyndig er ofte certificeret energikonsulent. Det betyder, at de kan udarbejde det lovpligtige energimærke til hus, som skal foreligge ved salg. Energimærket vurderer boligens energiforbrug og giver forslag til forbedringer.

Udover selve mærket kan den sagkyndige rådgive om energirenovering. De kan beregne, om det bedst kan betale sig at efterisolere loftet, skifte vinduerne eller installere en varmepumpe. Rådgivningen tager udgangspunkt i husets konkrete konstruktion, så du undgår løsninger, der kan skabe problemer med indeklimaet, som f.eks. kondens ved for tæt isolering uden ventilation.

Tagtjek og tagvurdering

Taget er en af de dyreste bygningsdele at udskifte. Derfor er et grundigt tjek af taget en god investering, hvis du er i tvivl om dets stand. En byggesagkyndig kravler op og inspicerer tagbelægning, inddækninger, tagrender og undertag.

Mange problemer starter i undertaget eller ved gennemføringer som skorstene og udluftningshætter. Den byggesagkyndige ser efter tegn på nedbrud, mørnede materialer eller utætheder, der kan lede vand ind i konstruktionen. Vurderingen giver dig et klart svar på, om taget kan repareres og levetidsforlænges, eller om en udskiftning er nødvendig inden for få år.

Indeklima og skimmelsvamp

Dårligt indeklima kan give helbredsproblemer. Hvis du oplever hovedpine, træthed eller luftvejsirritationer, kan det skyldes skimmelsvamp i boligen. En byggesagkyndig kan teste for skimmelsporer og lokalisere kilden til problemet.

Skimmelsvamp opstår altid på grund af fugt. Det er derfor ikke nok bare at rense svampen væk; årsagen skal findes og fjernes. Den sagkyndige undersøger kuldebroer, manglende ventilation eller utætheder i klimaskærmen. På baggrund af undersøgelsen udarbejdes en handlingsplan for sanering og forebyggelse.

Tips: Få et advokatforbehold med i købsaftalen

Når du byder på et hus, bør du altid få indskrevet et advokatforbehold i købsaftalen. Dette giver dig mulighed for at træde tilbage fra handlen omkostningsfrit, hvis din rådgiver (advokat eller byggesagkyndig) finder kritiske forhold, du ikke kan acceptere.

Det giver dig tid til at få en byggesagkyndig ud og gennemgå huset grundigt efter du har skrevet under, men inden handlen er endelig. Finder den sagkyndige alvorlige fejl, kan du bruge det til at genforhandle prisen eller annullere handlen helt uden at skulle betale godtgørelse til sælger.

Forskellen på en tilstandsrapport og en byggeteknisk gennemgang

Mange tror fejlagtigt, at tilstandsrapporten er en komplet gennemgang af huset. Det er den ikke. Tilstandsrapporten er en visuel gennemgang, hvor den beskikkede bygningssagkyndige kun forholder sig til synlige skader på tilgængelige bygningsdele. De må ikke bore huller eller fjerne paneler for at tjekke bagvedliggende konstruktioner.

En byggeteknisk gennemgang, som du selv bestiller hos en byggesagkyndig, kan gå dybere. Her kan I aftale at undersøge specifikke risikoområder nærmere. Det kan være inspektion af krybekælder, loftrum eller målinger af fugt i vægge. Denne gennemgang har fokus på dine behov som køber og ikke blot på at opfylde kravene til en ejerskifteforsikring.

Valg af den rette byggesagkyndig

“Byggesagkyndig” er ikke en beskyttet titel, men i praksis dækker det over fagfolk med en solid byggeteknisk uddannelse. Når du skal vælge en rådgiver, bør du sikre dig, at vedkommende har en relevant baggrund som bygningskonstruktør, ingeniør eller arkitekt med praktisk erfaring.

Det er også vigtigt at tjekke, om rådgiveren har en professionel ansvarsforsikring. Selvom de er eksperter, kan de lave fejl. En ansvarsforsikring sikrer dig økonomisk, hvis rådgiveren overser en væsentlig fejl, som burde være opdaget. Spørg også ind til deres erfaring med netop din type opgave – der er forskel på at gennemgå en fredet ejendom fra 1700-tallet og et typehus fra 2024.

Uvildighed er nøglen

Den største værdi ved en byggesagkyndig er uvildigheden. De har ingen økonomisk interesse i, om du køber huset, eller hvilke håndværkere du vælger til at udbedre skader. Deres eneste opgave er at give dig et retvisende billede af de faktiske forhold.

Dette står i kontrast til håndværkere, der giver tilbud på reparationer. En håndværker kan have en interesse i at sælge en større løsning end nødvendigt, eller måske overser de problemer uden for deres eget fagområde. Den byggesagkyndige ser på huset som en helhed og vurderer løsninger ud fra, hvad der er byggeteknisk korrekt og økonomisk fornuftigt for dig.

Dokumentation og rapportering

Efter en gennemgang modtager du typisk en rapport eller et notat. Omfanget afhænger af aftalen. Ved køberrådgivning er det ofte en gennemgang af tilstandsrapportens punkter suppleret med nye observationer. Ved nybyggeri er det fotodokumentation af fejl og mangler.

Denne dokumentation er vigtig. Ved nybyggeri fungerer den som en tjekliste for entreprenøren. Ved huskøb er den din handlingsplan for vedligeholdelse de første år. En god rapport er skrevet i et sprog, der er til at forstå for lægmand, men med tilstrækkelig teknisk præcision til, at håndværkere kan arbejde ud fra den.

Hvad indeholder en typisk rapport?

En rapport fra en byggesagkyndig vil typisk indeholde en beskrivelse af bygningens generelle stand, en gennemgang af klimaskærmen (tag, facade, vinduer), en vurdering af installationer (VVS, el, varme) samt en liste over konstaterede skader med forslag til udbedring. Ofte medfølger også et budgetoverslag, så du ved, hvad udbedringerne vil koste.

Hvornår er det for sent at bruge en byggesagkyndig?

Det er sjældent for sent at inddrage en byggesagkyndig, men værdien er størst, jo tidligere de kommer på banen. Ved huskøb skal de med, før underskriften er bindende. Ved nybyggeri skal de med fra start for at forebygge fejl.

Opdager du problemer flere år efter et huskøb eller nybyggeri, kan en byggesagkyndig stadig hjælpe med at vurdere, om der er tale om en skjult skade eller en byggeskade, som er dækket af forsikring eller garanti. Selv ved gamle skader er det første skridt mod en løsning at få en faglig vurdering af problemets omfang og årsag.