Vicevært

En vicevært spiller en afgørende rolle i den daglige drift og vedligeholdelse af etageejendomme, boligforeninger og erhvervsbygninger. Arbejdet omfatter en bred vifte af praktiske opgaver, lige fra rengøring og affaldshåndtering til mindre reparationer og tilsyn med tekniske installationer. En dygtig vicevært sikrer, at ejendommen fremstår pæn, funktionel og sikker for beboerne.

Rollen som vicevært har udviklet sig fra primært at være en fysisk tilstedeværelse til også at kræve teknisk snilde og gode kommunikationsevner. Det er ofte viceværten, der er det første kontaktpunkt, når beboere oplever problemer med varme, vand eller fællesarealer. Derfor kræver jobbet både håndværksmæssig forståelse og evnen til at planlægge sin tid effektivt.

Hvad koster en vicevært?

Prisen på en vicevært afhænger i høj grad af, om der er tale om en fastansat medarbejder, en beboer med reduceret husleje eller et eksternt ejendomsservicefirma. Timeprisen for ekstern assistance ligger typisk mellem 350 og 550 kr. ekskl. moms, afhængigt af opgavens karakter og geografi.

For en gennemsnitlig boligforening beregnes prisen ofte som et fast månedligt abonnement baseret på antallet af lejemål og de ønskede ydelser. Herunder ses en oversigt over typiske omkostninger forbundet med viceværtservice.

Type af aftale	Estimeret pris	Enhed	Bemærkninger
Eksternt servicefirma	350 – 550 kr.	Pr. time	Ved tilkald eller mindre opgaver
Fast ejendomsservice	150 – 250 kr.	Pr. lejemål/md.	Inkl. trappevask og tilsyn
Fuldstidsansat vicevært	28.000 – 35.000 kr.	Månedsløn	Ekskl. pension og feriepenge
Snerydning (tillæg)	500 – 1.500 kr.	Pr. gang	Afhænger af arealets størrelse
Materialer	Variabelt	Pr. opgave	Pærer, salt, rengøringsmidler

Prisen påvirkes betydeligt af ejendommens tilstand og alder. En ældre ejendom kræver oftere tilsyn med varmeanlæg og reparationer end et nybyggeri. Derudover spiller omfanget af udearealer en stor rolle; store græsplæner og mange meter fortov, der skal ryddes for sne, trækker prisen op.

Valget mellem en fastansat og et eksternt firma handler ofte om økonomi kontra fleksibilitet. Et eksternt firma har egne maskiner og dækker ved sygdom, hvilket sparer foreningen for investeringer i materiel og administration af løn.

Viceværtens primære arbejdsopgaver

En vicevært varetager en lang række funktioner, der sikrer, at ejendommen fungerer optimalt i hverdagen. Opgaverne kan opdeles i indendørs vedligeholdelse, udendørs pleje og teknisk tilsyn. Det præcise indhold defineres altid i en kontrakt eller stillingsbeskrivelse.

Den mest synlige del af arbejdet er renholdelse. Dette inkluderer fejning af gårdarealer, trappevask og håndtering af affaldscontainere. Det er viceværtens ansvar, at skraldemændene har fri adgang, og at affaldet er sorteret korrekt, så foreningen undgår bøder.

Udover renholdelse står viceværten for mindre reparationer. Det kan være udskiftning af navneskilte, smøring af låse eller justering af dørpumper. Hvis opgaverne kræver autorisation, som ved større el- eller VVS-arbejde, er det viceværtens opgave at rekvirere en professionel håndværker.

Teknisk tilsyn og varmecentral

Hjertet i mange ejendomme er varmecentralen. Her skal viceværten løbende tilse fyret eller fjernvarmeuniten for at sikre, at trykket er korrekt, og at pumperne kører. Fejl her kan koste beboerne dyrt i varmeudgifter eller resultere i manglende varmt vand.

Hvis en beboer klager over en radiator der larmer, er det typisk viceværten, der foretager den første fejlfinding. Ofte kan problemet løses ved udluftning eller påfyldning af vand på anlægget, hvilket sparer udgiften til en VVS-installatør.

Viceværten holder også øje med vandmålere og elmålere. Ved at aflæse disse jævnligt kan man hurtigt opdage skjulte rørbrud eller et unormalt højt forbrug, før skaden udvikler sig til en dyr regning for foreningen.

Udendørs vedligeholdelse og grønne områder

Ejendommens udearealer er det første, beboere og gæster møder. Viceværten sørger for, at disse områder fremstår indbydende. Om sommeren indebærer det græsslåning, lugning af ukrudt og beskæring af buske.

Større opgaver som træfældning eller anlæg af nye bede kan kræve assistance fra en havemand, men den daglige drift ligger hos viceværten. Det er vigtigt at holde flisearealer fri for alger og sikre, at legepladser lever op til sikkerhedskravene.

I efteråret er fokus på løvfald. Blade skal fjernes fra gangarealer for at undgå glatte overflader, og det er kritisk med en grundig rensning af tagrender og nedløbsbrønde. Hvis disse stopper til, kan det føre til vandskader på facaden eller i kælderen.

Vintertjeneste og snerydning

En af de vigtigste og mest lovregulerede opgaver er glatførebekæmpelse. Ejendommens ejer har pligt til at rydde sne og salte eller gruse fortove og adgangsveje. Denne opgave delegeres i praksis til viceværten.

Reglerne foreskriver typisk, at arealerne skal være ryddet tidligt om morgenen, ofte inden kl. 07.00 på hverdage. Det kræver, at viceværten er fleksibel og kan rykke ud med kort varsel, når vejret skifter. Manglende snerydning kan medføre erstatningsansvar, hvis en person falder og kommer til skade.

Affaldshåndtering og sortering

Kravene til affaldssortering er steget markant de seneste år. Viceværten spiller en nøglerolle i at implementere og vedligeholde sorteringssystemerne i ejendommen. Det kræver dagligt tilsyn at sikre, at containerne ikke overfyldes, og at affaldet placeres i de korrekte fraktioner.

Viceværten skal ofte bestille ekstra tømninger eller arrangere afhentning af storskrald. I mange boligforeninger er storskrald et tilbagevendende problem, hvor møbler og elektronik efterlades i kældre eller gårde. Her er det viceværtens opgave at få det fjernet, så det ikke udgør en brandfare.

En proaktiv vicevært vejleder også beboerne om korrekt sortering. Det kan ske gennem opslag eller ved at sikre tydelig skiltning på containerne. God affaldshåndtering kan spare foreningen for mange penge i renovationsafgifter.

Beboerkontakt og konflikthåndtering

Viceværten fungerer ofte som bindeled mellem bestyrelsen/ejeren og lejerne. Det kræver diplomatiske evner, da man ofte skal håndtere klager over støj, lugt eller manglende rengøring. En synlig og imødekommende vicevært kan ofte løse småkonflikter, før de eskalerer.

Kommunikation foregår i dag ofte digitalt via mails eller beboer-apps, men den personlige kontakt i opgangen er stadig vigtig. Viceværten skal kunne forklare reglerne i husordenen på en pæn måde og sikre, at de bliver overholdt.

Det er også viceværten, der typisk har nøglerne til fællesfaciliteter som vaskeri, festlokaler eller hobbyrum. Administrationen af disse nøgler og eventuelle bookingsystemer er en fast del af jobbet.

Værktøj og maskiner

For at kunne udføre arbejdet effektivt skal viceværten have adgang til det rette udstyr. En veludstyret vicevært har typisk et værksted i ejendommen med basisværktøj som skruemaskiner, hamre, tænger og et udvalg af skruer og beslag.

Til udendørs arbejde kræves større maskiner. En havetraktor eller en professionel plæneklipper er nødvendig til større græsarealer. Til vinterbrug er en sneslynge eller en fejemaskine ofte en god investering, da den sparer tid og skåner ryggen.

Det er vigtigt, at maskinerne vedligeholdes løbende. Sløve knive på plæneklipperen giver et grimt resultat, og en sneslynge, der ikke vil starte i frostvejr, er ubrugelig. Viceværten står for service og klargøring af maskinparken.

Sikkerhed og arbejdsmiljø

Arbejdsmiljøet for en vicevært skal tages alvorligt. Jobbet indebærer tunge løft, arbejde i højden og omgang med kemikalier. Der skal være klare instrukser for brug af stiger og stilladser, og værnemidler som handsker og sikkerhedssko skal være til rådighed.

Ved arbejde med kemikalier, for eksempel til rengøring eller bekæmpelse af skadedyr, skal der forefindes arbejdspladsbrugsanvisninger (APB). Det sikrer, at viceværten ved, hvordan produkterne håndteres forsvarligt.

Alene-arbejde er udbredt i branchen. Derfor er det vigtigt med procedurer for, hvad man gør ved ulykker. En mobiltelefon er et uundværligt sikkerhedsværktøj, hvis man arbejder i en afsides kælderskakt eller på et loft.

Ansættelsesformer: Funktionær eller serviceaftale

Når en forening skal have løst viceværtopgaverne, er der to hovedmodeller. Den klassiske model er ansættelse af en person, der måske endda bor i ejendommen (ejendomsfunktionær). Dette skaber nærhed og ejerskab, men medfører også arbejdsgiverforpligtelser som feriepenge, sygedagpenge og forsikringer.

Alternativet er at hyre et eksternt ejendomsservicefirma. Her køber man sig til en ydelse, og firmaet bærer ansvaret for personalet. Det giver stor driftssikkerhed, da firmaet kan sende en afløser ved sygdom. Til gengæld kan udskiftning af personale betyde, at man mister den personlige relation til ejendommen.

Valget afhænger ofte af foreningens størrelse. Store foreninger har ofte økonomi til en fuldtidsansat vicevært, mens mindre foreninger med fordel kan benytte et servicefirma eller dele en vicevært med naboejendommen.

Tips: Lav en digital driftslog

Et konkret råd til både viceværter og bestyrelser er at indføre en digital driftslog. I stedet for løse lapper og mundtlige beskeder, bør alle opgaver og observationer registreres i et simpelt system eller en delt kalender.

Dette sikrer dokumentation for udført arbejde, hvilket er vigtigt i forhold til både beboere og myndigheder. Hvis der opstår tvivl om, hvorvidt brandalarmen er testet, eller hvornår tagrenderne sidst blev renset, kan man hurtigt slå det op. Det gør også overlevering meget nemmere, hvis der kommer en ny vicevært eller bestyrelse til.

Håndtering af flyttelejligheder

Når en beboer flytter, er viceværten ofte involveret i processen. Det kan være i forbindelse med flyttesyn, hvor lejlighedens stand gennemgås for fejl og mangler. Her skal viceværten have kendskab til lejelovens regler om vedligeholdelse og istandsættelse.

Viceværten sørger også for praktiske ting som aflæsning af målere og navneskift på dørtelefon og postkasse. I nogle tilfælde står viceværten for koordinering af håndværkere, hvis lejligheden skal males eller have slebet gulve, før en ny lejer flytter ind.

Hvis der opstår problemer med VVS installationer i forbindelse med fraflytning, eksempelvis dryppende haner eller løbende toiletter, er det vigtigt at få det udbedret hurtigt, så den nye lejer ikke overtager et problem.

Forebyggelse af skader

En dygtig vicevært venter ikke på, at tingene går i stykker, men arbejder forebyggende. Det handler om at spotte små revner i murværket, før de bliver til store sætningsskader, eller at opdage fugt i kælderen, før skimmelsvampen breder sig.

Regelmæssige runder i ejendommen er nøglen. Ved at gå en fast rute hver uge og tjekke kritiske punkter som tag, vinduer og fundament, kan mange dyre reparationer undgås. Det er billigere at rense en brønd end at udbedre en vandskade efter et skybrud.

Forebyggelse gælder også skadedyr. Viceværten skal være opmærksom på tegn på rotter eller mus og reagere hurtigt ved at kontakte kommunen eller en skadedyrsbekæmper. Korrekt sikring af riste og kældervinduer er en del af dette arbejde.

Adgangssystemer og nøgler

Sikkerheden i ejendommen afhænger af gode låsesystemer. Viceværten administrerer ofte systemnøgler, der giver adgang til teknikrum og fællesarealer. Det kræver stor omhu at holde styr på, hvem der har hvilke nøgler.

Mange moderne ejendomme skifter til elektroniske brikker eller kort. Det gør det nemmere for viceværten at slette en bortkommet brik, så sikkerheden opretholdes uden at skulle omkode låse. Viceværten står for programmering og udlevering af disse brikker til nye beboere.

Rengøring af fællesarealer

Kvaliteten af rengøringen har stor betydning for beboernes tilfredshed. Trappevask er en klassisk viceværtopgave, som kræver grundighed. Det handler ikke kun om at vaske gulvet, men også om at aftørre gelændere, vindueskarme og postkasser.

Vaskerier og tørrerum skal også holdes rene. Her samler der sig hurtigt støv og fnuller fra tørretumblere, som kan udgøre en brandrisiko. Viceværten skal jævnligt rense filtre og sørge for, at maskinerne aftørres.

I ejendomme med elevator er det viceværtens ansvar at holde kabinen ren og pæn. Spor til skydedøre skal støvsuges for at undgå driftsstop, og spejle og knapper skal pudses.

Uddannelse og kurser

Selvom der ikke findes en formel uddannelse til vicevært, findes der en række kurser, der kan opkvalificere medarbejderen. Ejendomsfunktionæruddannelsen er en erhvervsuddannelse, der giver en grundig indføring i både de tekniske og administrative sider af jobbet.

Derudover udbydes der kurser i specifikke emner som varmestyring, glatførebekæmpelse, konflikthåndtering og førstehjælp. Det er en god investering for en boligforening at sende viceværten på kursus, da det giver bedre drift og energibesparelser.

Kendskab til IT bliver stadig vigtigere. Mange varmecentraler styres i dag via computer, og kommunikation med beboere og leverandører foregår digitalt. Basale IT-færdigheder er derfor en nødvendighed for en moderne vicevært.

Samarbejde med bestyrelsen

Et godt samarbejde mellem vicevært og bestyrelse er fundamentet for en velfungerende ejendom. Der bør afholdes faste møder, hvor driften gennemgås, og større opgaver planlægges. Viceværten fungerer som bestyrelsens øjne og ører i det daglige.

Det er vigtigt med klare linjer for, hvilke beslutninger viceværten selv kan træffe, og hvornår bestyrelsen skal inddrages. Et fast budget til mindre indkøb og reparationer giver viceværten handlefrihed til at løse problemer hurtigt uden unødigt bureaukrati.

Viceværten kan også bidrage med input til budgetlægningen. Vedkommende ved, hvilke maskiner der trænger til udskiftning, eller hvor bygningens svage punkter er, og kan derfor hjælpe med at prioritere vedligeholdelsesmidlerne.

Bæredygtighed og energioptimering

Fokus på klima og energi har også ramt viceværtens hverdag. Viceværten kan spille en stor rolle i at energioptimere ejendommen. Det kan være ved at udskifte gamle glødepærer med LED på fællesarealer eller ved at justere varmecentralen til sommer- og vinterdrift.

Korrekt indstilling af varmeanlægget sikrer, at returvarmen udnyttes optimalt, hvilket sparer penge og CO2. Viceværten kan også vejlede beboerne om gode vaner, som for eksempel korrekt udluftning for at undgå fugt uden at fyre for gråspurvene.

Vandbesparelser er et andet fokusområde. Ved at installere vandsparere på fælles haner og hurtigt reparere utætheder, kan vandforbruget holdes nede. Viceværten bør løbende holde øje med toiletter i fællesarealer, da et løbende toilet kan koste tusindvis af kroner om året.

Håndtering af storskrald og genbrug

Storskrald er en udfordring i mange byejendomme. Viceværten bruger ofte meget tid på at rydde op efter beboere, der stiller møbler og elektronik i gården uden aftale. Det kræver en fast hånd og tydelig kommunikation at styre.

Nogle foreninger indretter bytterum, hvor beboere kan stille ting, andre kan bruge. Viceværten står for at holde orden i disse rum og fjerne ting, der ikke bliver afhentet. Det fremmer genbrug og mindsker mængden af affald.

Farligt affald som malingrester og kemikalier kræver særlig opmærksomhed. Viceværten skal sikre, at der er faciliteter til opsamling af dette, så det ikke ender i den almindelige renovation eller i kloakken.

Graffiti og hærværk

Desværre er graffiti og småhærværk en del af virkeligheden for mange ejendomme. Viceværten skal reagere hurtigt, når der opstår graffiti på facaden. Erfaring viser, at hurtig fjernelse forebygger yderligere hærværk.

Det kan være nødvendigt at have midler til graffitirens på lager eller have en aftale med et rensefirma. Viceværten skal også holde øje med knuste ruder, ødelagte postkasser eller opbrudte kælderdøre og sørge for hurtig udbedring for at opretholde trygheden.

Forebyggelse kan ske gennem belysning. Mørke kroge inviterer til hærværk, så viceværten skal sørge for, at udendørsbelysningen og sensorer fungerer, som de skal.

Viceværtens rolle ved renoveringsprojekter

Når ejendommen skal gennemgå større renoveringer, som nyt tag eller udskiftning af faldstammer, får viceværten en koordinerende rolle. Viceværten kender bygningen bedst og kan give håndværkerne adgang til de rette steder.

Under byggeprocessen kan viceværten holde øje med, at håndværkerne rydder op efter sig, og at byggepladsen er sikret. Viceværten kan også hjælpe med at varsle beboerne om støj eller vandafbrydelser.

Efter endt renovering deltager viceværten ofte i gennemgangen for at sikre, at alt virker, som det skal, og at de nye installationer kan vedligeholdes i hverdagen. Det sikrer en god overgang fra byggeprojekt til daglig drift.