Totalrenovering

En totalrenovering er en omfattende proces, hvor en bolig gennemgår en komplet forvandling fra inderst til yderst. Det indebærer ofte udskiftning af alt fra tekniske installationer og isolering til overflader som gulve, lofter og vægge. Når du vælger en totalrenovering, skræller du typisk huset ned til råhuset for at opbygge det på ny med moderne standarder for energiforbrug og komfort.

Dette byggeprojekt kræver grundig planlægning, da det involverer mange forskellige faggrupper og materialer. En vellykket totalrenovering øger ikke blot boligens værdi markant, men sikrer også et sundere indeklima og lavere varmeregninger fremadrettet. Det er den mest effektive måde at opdatere en ældre ejendom til nutidens krav.

Hvad koster en totalrenovering?

Prisen på en totalrenovering varierer betydeligt afhængigt af husets nuværende stand og dine valg af materialer. Som tommelfingerregel skal du forvente en pris på mellem 15.000 og 25.000 kr. pr. m2 for en komplet renovering, hvor alt udskiftes.

Hvis du bevarer visse dele af huset, som eksempelvis tagkonstruktionen eller de bærende vægge uden ændringer, kan prisen ligge i den lavere ende. Skal der laves nye installationer, flyttes vægge og etableres luksuskøkken og bad, vil prisen typisk ligge i den høje ende.

Herunder ses et estimat for en totalrenovering af et hus på 140 m2:

Post	Estimeret pris (DKK)
Nedrivning og bortskaffelse	100.000 – 150.000
Nye installationer (El, VVS, Kloak)	250.000 – 400.000
Tømrer- og murerarbejde (Gulve, vægge, lofter)	600.000 – 900.000
Nyt tag og vinduer	300.000 – 500.000
Inventar (Køkken, bad, garderobe)	200.000 – 500.000
Malerarbejde	80.000 – 120.000
Rådgivning (Arkitekt/Ingeniør)	50.000 – 100.000
Samlet pris (inkl. moms)	1.580.000 – 2.670.000

Prisen påvirkes især af valget af inventar i køkken og badeværelse, da disse rum er de dyreste kvadratmeter i boligen. Derudover spiller husets adgangsforhold og geografiske placering ind på håndværkernes timepriser.

Det er vigtigt at afsætte en buffer på mindst 15-20% til uforudsete udgifter. Ved renovering af ældre ejendomme dukker der ofte skjulte skader op, såsom råd i konstruktionen eller behov for ekstra opretning af fundamentet, når først gulvene brydes op.

Planlægning og rådgivning

En totalrenovering starter længe før den første hammer svinges. Det er i planlægningsfasen, at fundamentet for et succesfuldt projekt lægges. Her skal du definere dine behov, ønsker og det økonomiske råderum. Det er afgørende at få lavet præcise tegninger og beskrivelser af arbejdet.

Mange vælger at inddrage en arkitekt eller bygningskonstruktør tidligt i forløbet. De kan hjælpe med at se muligheder i den eksisterende plantegning, som du måske ikke selv havde overvejet. Det kan være flytning af vægge for at skabe et køkken-alrum eller bedre udnyttelse af dagslyset.

Du kan undersøge arkitekt priser for at få et overblik over omkostningerne ved professionel rådgivning. En rådgiver sikrer også, at projektet overholder gældende lovgivning og bygningsreglementet, hvilket er essentielt for husets fremtidige værdi og lovlighed.

Myndighedsbehandling er en anden vigtig del af planlægningen. Hvis du ændrer på husets areal, facadeudtryk eller bærende konstruktioner, kræver det ofte en byggetilladelse fra kommunen. Ansøgningsprocessen kan tage tid, så det skal indregnes i tidsplanen.

Nedrivning og klargøring

Før opbygningen kan begynde, skal det gamle interiør fjernes. Nedrivningsfasen ved en totalrenovering er ofte mere omfattende end mange forventer. Det indebærer fjernelse af gamle køkkener, badeværelser, gulve, lofter og ofte også ikke-bærende skillevægge.

Det er vigtigt at være opmærksom på miljøfarlige stoffer. I huse bygget før 1990 kan der findes asbest i tagplader, fliseklæb eller rørisolering, samt PCB i fuger og maling. Disse stoffer skal håndteres korrekt og bortskaffes efter kommunens anvisninger for at sikre arbejdsmiljøet.

Når huset er “skrællet” ned til råhuset, bliver det muligt at inspicere de skjulte konstruktioner. Det er her, man ofte opdager behov for udbedring af rådskader i spær eller sætningsskader i fundamentet. En grundig gennemgang på dette stadie forebygger problemer senere i processen.

Klimaskærm og energiforbedring

En central del af en totalrenovering er at optimere husets klimaskærm. Det omfatter tag, facade, vinduer og døre. Formålet er at holde på varmen, reducere energiforbruget og beskytte husets konstruktioner mod vind og vejr.

Isolering er et nøgleord her. Gamle huse er ofte dårligt isolerede, hvilket giver træk og høje varmeregninger. Ved at efterisolere loft, hulmur og eventuelt terrændæk, kan du opnå store besparelser. Læs mere om mulighederne for isolering for at forstå de forskellige metoder.

Udskiftning af vinduer til moderne energiruder er også en standardøvelse. Nye vinduer isolerer markant bedre og fjerner kuldenedfald. Samtidig kan du vælge vinduer, der stilmæssigt passer bedre til husets arkitektur eller giver mere lysindfald.

Taget er husets vigtigste beskyttelse. Hvis det eksisterende tag er nedslidt, er det oplagt at skifte det i forbindelse med renoveringen. Et nyt tag sikrer huset i mange år frem og giver mulighed for at øge isoleringstykkelsen i tagkonstruktionen udefra.

Tekniske installationer

De tekniske installationer er husets nervesystem. Ved en totalrenovering bør man som udgangspunkt udskifte alle gamle el-installationer og VVS-rør. Gamle rør kan være tærede og udgøre en risiko for vandskader, mens gamle el-installationer ofte er ulovlige eller underdimensionerede til nutidens forbrug.

Når gulvene alligevel er brudt op, er det oplagt at etablere gulvvarme i hele huset. Gulvvarme giver en jævn varmefordeling og øger komforten betydeligt. Det frigiver også vægplads, da radiatorerne kan fjernes, hvilket giver flere indretningsmuligheder.

Ventilation er et andet vigtigt aspekt. Når huset bliver tættere efter isolering og nye vinduer, er det nødvendigt med god udluftning for at undgå fugt og skimmelsvamp. Mange vælger at installere et genvex-anlæg, der genindvinder varmen fra luften og sikrer et konstant luftskifte.

El-arbejdet omfatter også nye stikkontakter, lampeudtag og eventuelt forberedelse til smarthome-løsninger. Det er billigere og pænere at fræse kabler ind i væggene, mens huset står råt, end at skulle trække synlige kabler senere.

Opbygning af gulve og vægge

Når installationerne er på plads, begynder opbygningen af husets indre. Gulvkonstruktionen er afgørende for stabiliteten og isoleringsevnen. Ofte støbes et nyt betondæk med indlagt isolering og gulvvarmeslanger, som danner basis for det færdige gulv.

Vægge kan opbygges på flere måder. Murede vægge giver god lydisolering og en solid følelse, men tager længere tid at lave. Gipsvægge på stålskelet er hurtige at sætte op, nemme at trække rør i og giver en glat overflade, der er klar til malerbehandling.

Valget af gulvbelægning har stor betydning for rummenes udtryk og akustik. Trægulve, klinker, vinyl eller tæpper har hver deres fordele. Professionel gulvlægning sikrer, at underlaget er plant, og at gulvet kan arbejde korrekt i forhold til temperatur og fugt.

Lofterne spiller også en stor rolle for rumfornemmelsen. Mange vælger gipslofter med akustikfelter for at dæmpe lyden i store rum som køkken-alrum. Alternativt kan man blotlægge spær for at skabe en mere rustik stemning eller loft til kip.

Køkken og badeværelse

Køkkenet og badeværelset er de mest komplekse rum at renovere. Her mødes stort set alle faggrupper: murer, tømrer, VVS’er, elektriker og maler. Koordinering er derfor ekstra vigtig her for at undgå spildtid.

I badeværelset er kravene til vådrumssikring strenge. Der skal etableres en tæt membran under fliserne for at forhindre fugt i at trænge ud i konstruktionen. Læs mere om regler og muligheder for badeværelse, da fejl her kan blive meget bekostelige.

Køkkenet fungerer ofte som husets hjerte. Ved en totalrenovering har du frihed til at placere vask, komfur og køleskab præcis, hvor det giver bedst mening for arbejdsgangen. Det kræver dog, at VVS og el er trukket korrekt fra starten.

Materialevalget i disse rum dikterer i høj grad prisen. Marmorfliser, snedkerkøkkener og designarmaturer trækker prisen op, mens standardløsninger holder budgettet nede. Funktionalitet og holdbarhed bør dog altid vægtes højt, da disse rum slides dagligt.

Malerarbejde og finish

Når de tunge byggearbejder er overstået, er det tid til finish. Malerarbejdet binder hele renoveringen sammen. Det omfatter spartling af vægge og lofter, opsætning af filt eller væv samt maling af træværk som paneler, døre og karme.

En fuldspartling af væggene giver en helt glat og ensartet overflade, som er kendetegnende for nyrenoverede boliger. Det er et tidskrævende arbejde, der kræver præcision og det rette lys for at afsløre ujævnheder.

Lister og paneler er detaljen, der skjuler overgange mellem gulv, væg og loft. Nye fodpaneler og gerigter kan ændre stilen fra klassisk til minimalistisk. Det er vigtigt, at geringssamlinger er præcise for at opnå et professionelt udtryk.

Rengøring er sidste skridt inden indflytning. Byggestøv har en evne til at sætte sig overalt, så en hovedrengøring er nødvendig. Herefter er boligen klar til at blive indrettet.

Udvendige arealer

En totalrenovering stopper sjældent ved hoveddøren. Ofte trænger haven, indkørslen og terrassen også til en opdatering, efter at have været byggeplads i flere måneder. Containere og stilladser kan have ødelagt belægning og græsplæne.

Etablering af en ny terrasse i træ eller fliser skaber en naturlig forlængelse af boligen. Det giver mulighed for at nyde udelivet i direkte sammenhæng med det nye hus. Overvej materialer, der kræver minimal vedligeholdelse.

Indkørslen skal kunne bære vægten af biler og lede regnvand væk fra huset. Korrekt fald og dræn er afgørende for at undgå vand i kælderen eller ved soklen. En brolægger kan sikre, at belægningen ligger stabilt og korrekt.

Tips:
Sørg for at få lavet en detaljeret tidsplan, hvor hver faggruppe har et fastlagt tidsrum. Det minimerer risikoen for, at håndværkerne går i vejen for hinanden. Husk også at aftale dagbøder i kontrakten med hovedentreprenøren. Det giver håndværkerne et økonomisk incitament til at blive færdige til tiden, hvilket er guld værd, hvis du har opsagt din midlertidige bolig.

Valg af entrepriseform

Når du skal i gang med en totalrenovering, skal du tage stilling til entrepriseformen. Du kan vælge mellem fagentreprise, hovedentreprise eller totalentreprise. Valget afhænger af, hvor meget tid og ansvar du selv ønsker at stå med.

Ved fagentreprise står du selv for at hyre og koordinere hver enkelt håndværker. Du er byggeleder og har ansvaret for, at elektrikeren kommer, når tømreren er færdig. Det er den billigste løsning på papiret, men kræver stor byggeteknisk indsigt og meget tid.

Hovedentreprise er den mest populære løsning til totalrenovering. Her indgår du kontrakt med ét firma, typisk en tømrer- eller murermester, som styrer de andre underentreprenører. Du har kun én kontaktperson og ét firma, der har ansvaret for tidsplan og kvalitet.

Totalentreprise inkluderer også rådgivning fra arkitekter og ingeniører. Det er en “nøglefærdig” løsning, hvor firmaet står for alt fra de første tegninger til det færdige hus. Det giver maksimal tryghed, men koster også mere end de andre former.

Lovgivning og BR18

Bygningsreglementet (BR18) stiller en række krav til renovering af boliger. Det gælder især inden for isolering og energiforbrug. Når du renoverer, skal du som udgangspunkt leve op til de gældende krav for nybyggeri, hvis det er rentabelt.

Det betyder, at hvis du skifter taget, skal isoleringstykkelsen øges til nutidens standard, medmindre det er byggeteknisk umuligt eller uforholdsmæssigt dyrt. Det samme gælder ved udskiftning af terrændæk (gulve).

Der er også krav til redningsåbninger i beboelsesrum. Vinduer i soveværelser og børneværelser skal have en vis størrelse, så de kan fungere som flugtvej i tilfælde af brand. Det er vigtigt at tjekke disse mål, inden du bestiller nye vinduer.

Vådrum reguleres af SBi-anvisningerne, som beskriver, hvordan gulve og vægge skal udføres for at være tætte. Forsikringsselskaber dækker typisk ikke vandskader, hvis arbejdet ikke er udført i henhold til disse anvisninger.

Bæredygtighed og materialevalg

Der er kommet øget fokus på bæredygtighed i byggeriet. Ved en totalrenovering har du mulighed for at vælge materialer, der belaster miljøet mindst muligt og sikrer et sundt indeklima uden skadelig kemi.

Træ er et populært valg, da det er en fornybar ressource og lagrer CO2. Du kan vælge FSC-certificeret træ til gulve, konstruktioner og facadebeklædning. Genbrugsmaterialer, som eksempelvis genbrugte mursten eller tegl, vinder også frem og giver huset sjæl.

Indeklimaet påvirkes af de materialer, du bringer ind i huset. Maling, lim og fugemasse bør være miljømærket (f.eks. Svanemærket) for at undgå afgasning af skadelige stoffer. God ventilation kombineret med sunde materialer giver det bedste resultat.

Levetiden på materialerne er også en faktor i bæredygtighed. At vælge et skifertag, der holder i 100 år, kan være mere bæredygtigt end et billigere tag, der skal skiftes efter 20 år, selvom produktionsomkostningerne er højere.

Finansiering af projektet

En totalrenovering er en stor investering, der oftest kræver finansiering gennem bank og realkreditinstitut. Det er vigtigt at få en forhåndsgodkendelse af projektet, inden du skriver under på kontrakter med håndværkere.

Realkreditinstituttet vil typisk vurdere husets forventede værdi efter renoveringen. Denne “fremtidsvurdering” danner grundlag for, hvor meget du kan låne. Ofte kan du låne op til 80% af den forventede værdi i et realkreditlån, som har en lav rente.

Byggekredit er en midlertidig kassekredit, du trækker på løbende, mens byggeriet står på. Når huset er færdigt, omlægges gælden til det endelige realkreditlån. Det giver fleksibilitet til at betale håndværkerregninger undervejs.

Husk at gemme alle fakturaer og dokumentation for arbejdet. Det er nødvendigt for at kunne dokumentere værdiforøgelsen over for realkreditinstituttet og for at have garantien på plads, hvis der opstår fejl og mangler senere.

Genhusning under renoveringen

Det er stort set umuligt at bo i huset under en totalrenovering. Støv, støj og manglende faciliteter som bad, køkken og varme gør det ubeboeligt i flere måneder. Derfor skal genhusning tænkes ind i budgettet og tidsplanen.

Nogle vælger at leje en skurvogn og stille den i haven. Det giver den fordel, at man er tæt på byggeriet og kan følge med i processen dagligt. Det kan dog være en kold og trang fornøjelse i vinterhalvåret.

Andre lejer et sommerhus eller en midlertidig lejlighed. Det giver mere komfort og en pause fra byggerodet, når man har fri. Ulempen er den ekstra husleje og transporttiden, hvis boligen ligger langt væk.

Uanset løsning er det vigtigt at være realistisk omkring tidsplanen. Byggeprojekter trækker ofte ud, så sørg for at lejekontrakten på den midlertidige bolig er fleksibel eller løber en måned længere end forventet.

Sikring mod tyveri og skader

Når huset står tomt og er fyldt med dyrt værktøj og nye materialer, er det udsat for tyveri. En byggeplads er desværre ofte et yndet mål for tyve. Det kan forsinke processen markant, hvis materialer forsvinder.

Det kan være en god idé at hegne grunden ind og låse porte af. Sørg for, at huset kan aflåses, så snart vinduer og døre er monteret. Nogle vælger også at installere videoovervågning eller alarm i byggeperioden.

Du skal også tjekke din forsikring. Din almindelige husforsikring dækker sjældent under en større ombygning. Du skal typisk tegne en entrepriseforsikring (all-risk forsikring), der dækker skader på selve byggeriet, materialer og ansvar, hvis nogen kommer til skade på byggepladsen.

Storm og vandskader er en anden risiko, når taget er taget af. Sørg for, at entreprenøren afdækker forsvarligt hver dag, inden de forlader pladsen. En presenning, der blæser af i en storm, kan forårsage massive vandskader i den åbne konstruktion.