Energimærke hus

Et energimærke til hus er en lovpligtig vurdering af boligens energimæssige tilstand, som skal foreligge ved salg eller udlejning. Mærkningen placerer ejendommen på en skala fra A til G, hvor A er det mest energieffektive, og G er det mindst effektive. Formålet er at synliggøre bygningens energiforbrug over for potentielle købere og give et overblik over de udgifter, der er forbundet med opvarmning, el og vand.

Rapporten udarbejdes af en certificeret energikonsulent, der gennemgår huset fysisk. Konsulenten måler op, tjekker isoleringstykkelse, vinduernes stand og varmeinstallationens effektivitet. Resultatet er en rapport, der ikke blot giver en karakter, men også indeholder konkrete forslag til energiforbedringer, der kan sænke forbruget og øge boligens værdi.

Pris på energimærke til hus

Prisen for et energimærke til et enfamiliehus er typisk fastsat ud fra boligens størrelse. Energistyrelsen regulerer de maksimale priser, som en energikonsulent må opkræve for huse under 299 m2. Det betyder, at der er et loft over prisen, men konsulenterne kan konkurrere på at være billigere. Prisen dækker konsulentens kørsel, gennemgang af boligen, beregninger og indberetning til det centrale register.

Herunder ses et estimat på omkostningerne for energimærkning af et typisk parcelhus:

Post	Estimeret Pris (inkl. moms)
Materialer	0 kr.
Konsulenthonorar (Arbejdsløn)	6.000 – 8.500 kr.
Indberetningsgebyr (Stat)	Inkluderet i honorar
Samlet pris	6.000 – 8.500 kr.
Tidsforbrug (inspektion)	1 – 2 timer
Tidsforbrug (rapportskrivning)	2 – 4 dage (leveringstid)

Prisen afhænger primært af boligens areal. For bygninger under 100 m2 er prisen lavest, mens den stiger for bygninger mellem 100 og 199 m2, og igen for huse op til 299 m2. Hvis huset er større end 299 m2, eller hvis der er tale om etageejendomme, fastsættes prisen efter medgået tid og aftale, da der ikke gælder samme faste prisloft.

En anden faktor, der kan påvirke prisen, er, om energimærket bestilles som en del af en pakke. Mange vælger at få lavet energimærke, tilstandsrapport og elinstallationsrapport samtidig. Det kan ofte udløse en samlet rabat hos den byggesagkyndige eller det firma, der står for inspektionerne. Det er dog vigtigt at sikre, at konsulenten er certificeret specifikt til energimærkning.

Hvornår er energimærkning lovpligtig?

Energimærkning er et lovkrav i Danmark, når en bolig eller bygning skal sælges, udlejes eller overdrages. Reglerne gælder for langt de fleste typer af bygninger, herunder parcelhuse, rækkehuse, ejerlejligheder og sommerhuse. Kravet sikrer, at køber eller lejer får gennemsigtighed omkring de forventede energiudgifter, inden de skriver under på en aftale.

Ved salg af et almindeligt parcelhus skal energimærket foreligge, før boligen annonceres til salg. Det er sælgers ansvar at bestille og betale for rapporten. Ejendomsmægleren må ikke markedsføre boligen uden en gyldig energimærkning, da energikarakteren skal fremgå af salgsopstillingen og annoncerne.

For nybyggeri gælder der særlige regler. Her skal energimærket udarbejdes, når bygningen står færdig, og før den tages i brug. Dette kaldes energimærkning af nybyggeri og skal dokumentere, at huset overholder de energikrav, der var gældende i byggetilladelsen. Det er bygherrens ansvar at sørge for dette.

Der findes visse undtagelser. Fritidshuse (sommerhuse) skal kun energimærkes ved salg, hvis de bruges til helårsbeboelse, eller hvis der er tale om nybyggeri. Almindeligt salg af sommerhuse er ofte undtaget. Desuden er bygninger under 60 m2, fredede bygninger og visse tilbygninger undtaget fra kravet om energimærkning.

Energiskalaen: Hvad betyder bogstaverne?

Energimærket tildeles på en skala, der går fra A til G. Skalaen er løbende blevet justeret i takt med, at bygningsreglementet har stillet skrappere krav til isolering og energiforbrug. I dag er skalaen opdelt yderligere i toppen for at differentiere mellem de meget energieffektive nybyggerier.

A2020, A2015 og A2010:
Dette er de bedste karakterer. A2020 gives til lavenergihuse, der lever op til de strengeste fremtidssikrede krav. A2015 og A2010 svarer typisk til nyere huse bygget efter de respektive bygningsreglementer. Huse med disse mærker har et minimalt varmetab, effektive varmekilder som varmepumper eller fjernvarme, og ofte supplerende energikilder som solceller.

B og C:
Her finder man typisk huse bygget i 1990’erne eller 00’erne, eller ældre huse, der har gennemgået en omfattende energioptimering. Et hus med energimærke C anses generelt for at være fornuftigt isoleret med termoruder og en rimelig varmekilde, men der kan stadig være plads til forbedringer.

D og E:
Dette er gennemsnittet for mange ældre danske parcelhuse fra 1960’erne og 1970’erne, som ikke er blevet gennemgribende renoveret. Her vil der ofte være 100-150 mm isolering på loftet, ældre termoruder og måske en ældre gaskedel eller oliefyr. Varmeregningen er mærkbar, og der er ofte gode muligheder for rentable forbedringer.

F og G:
Disse karakterer gives til huse med meget højt energiforbrug. Det er ofte ældre ejendomme uden hulmursisolering, med enkeltlagsglas eller gamle koblede rammer, og ineffektive varmekilder. Et G-mærket hus er dyrt at varme op, og der vil ofte være problemer med træk og kuldenedfald. Til gengæld er potentialet for besparelser enormt ved renovering.

Selve gennemgangen af boligen

Når du bestiller en energikonsulent, aftaler I et tidspunkt for besigtigelse af ejendommen. Det er vigtigt, at der er adgang til alle relevante steder i huset, herunder loftrum, kælder, krybekælder og teknikrum. Konsulenten skal kunne inspicere isoleringsforholdene og de tekniske installationer for at kunne lave en korrekt beregning.

Under besøget måler konsulenten huset op. Det er ikke kun gulvarealet, der tæller, men også arealet af klimaskærmen – det vil sige ydervægge, tagflader, vinduer og døre. Konsulenten noterer isoleringstykkelser i konstruktionerne. Hvis isoleringen er skjult, f.eks. i en hulmur, kan konsulenten lave en “destruktiv undersøgelse” (bore et lille hul) eller basere det på dokumentation, hvis du har papirer på udført arbejde.

Vinduerne gennemgås nøje. Konsulenten kigger på rudernes type (enkeltglas, termoruder, energiruder), deres alder og rammernes materiale. Også varmekilden inspiceres. Er det fjernvarme, naturgas, oliefyr eller varmepumpe? Kedlens alder og virkningsgrad noteres, ligesom varmtvandsbeholderens isolering og rørføringen tjekkes for varmetab.

Konsulenten tager også højde for eventuelle supplerende varmekilder som brændeovne eller solceller. Det er en rent bygningsteknisk gennemgang. Det betyder, at din faktiske adfærd – om du tager lange bade eller har 25 grader i stuen – ikke påvirker selve energimærket. Mærket er en teoretisk beregning af, hvad huset burde bruge ved standardbrug.

Dokumentation er afgørende for resultatet

En af de hyppigste årsager til et dårligere energimærke end forventet er manglende dokumentation. Energikonsulenten må kun indregne forbedringer, der enten kan ses med det blotte øje, eller som kan dokumenteres skriftligt.

Hvis du har fået efterisoleret hulmuren, men borehullerne er fuget pænt til og malet over, kan konsulenten ikke se isoleringen. Uden en faktura eller en attest fra isoleringsfirmaet er konsulenten tvunget til at bruge standardværdier baseret på husets opførelsesår. For et hus fra 1930 vil standardværdien være “ingen isolering”, selvom der måske ligger 100 mm i muren.

Det samme gælder for vinduer, gulvvarme og skjulte rørinstallationer. Hvis du har lavet isolering af gulvet i forbindelse med renovering, men lagt nyt gulv ovenpå, skal du kunne fremvise billeder fra processen eller tegninger/fakturaer. Derfor er det en god idé at samle al dokumentation om husets renoveringer i en mappe, inden konsulenten kommer på besøg. Det sikrer, at huset får den karakter, det reelt er berettiget til.

Indholdet i energimærkningsrapporten

Selve rapporten består af flere dele. Forsiden viser den tildelte karakter på den farvede skala, hvilket giver det hurtige overblik. Herefter følger en beregning af det forventede varmeforbrug i kroner og øre. Det er vigtigt at huske, at dette er et beregnet forbrug ved “normal” brug, og det kan afvige fra sælgers faktiske forbrug, som ofte også oplyses til sammenligning.

En central del af rapporten er afsnittet med forslag til energiforbedringer. Her lister konsulenten konkrete tiltag, der kan forbedre husets energimæssige stand. Forslagene er opdelt i to kategorier:

1. Rentable besparelsesforslag: Dette er forbedringer, der kan betale sig selv hjem via energibesparelsen inden for en overskuelig årrække. Det kan f.eks. være efterisolering af loftet eller udskiftning af en gammel cirkulationspumpe. Rapporten viser den anslåede investering, den årlige besparelse og tilbagebetalingstiden.
2. Investeringer ved renovering: Dette er forslag, der typisk kun er rentable, hvis konstruktionen alligevel skal renoveres. Hvis taget er utæt og skal skiftes, vil det være rentabelt at efterisolere samtidig. Men at skifte et tæt tag kun for at isolere, vil sjældent kunne betale sig rent energimæssigt.

Rapporten beskriver også husets nuværende stand i detaljer for hver bygningsdel: tag, ydervægge, gulv, vinduer og varmeanlæg. Dette giver køber et teknisk indblik i, hvor huset er sundt, og hvor der er “kuldebroer” eller utætheder.

Gyldighed og fornyelse

Et energimærke er gyldigt i 10 år fra udstedelsesdatoen. Du kan genbruge energimærket, hvis du sælger huset igen inden for denne periode, forudsat at du ikke har foretaget væsentlige ændringer, der påvirker energiforbruget negativt eller positivt i betydelig grad.

Hvis du har bygget om, lavet en tilbygning, udskiftet vinduerne eller installeret en ny varmekilde, bør du få lavet et nyt energimærke, hvis du skal sælge. Selvom det gamle mærke formelt stadig er inden for 10-års perioden, vil det ikke give et retvisende billede af boligens værdi og omkostninger. Et forbedret energimærke kan ofte hæve salgsprisen mere, end selve mærkningen koster.

Det er også muligt at få opdateret energimærket uden en fuld ny gennemgang, hvis ændringerne er dokumenterbare og enkle, men i de fleste tilfælde kræver det en ny besigtigelse for at sikre, at alt er korrekt registreret i henhold til de nyeste beregningsregler. Reglerne for beregning ændres løbende, så et 9 år gammelt mærke er beregnet efter ældre standarder end et helt nyt.

Værdien af et godt energimærke

Undersøgelser fra blandt andet Finans Danmark har vist en klar sammenhæng mellem energimærket og salgsprisen på boliger. Huse med energimærke C sælges typisk til en højere kvadratmeterpris end tilsvarende huse med energimærke E eller F. Købere er i stigende grad opmærksomme på de løbende udgifter, og et dårligt energimærke kan bruges som argument for prisnedslag.

Udover salgsprisen har energimærket betydning for liggetiden. Energieffektive huse er ofte mere attraktive og sælges hurtigere. For køber handler det ikke kun om økonomi, men også om komfort. Et hus med et godt energimærke har typisk mindre træk, varmere overflader på vægge og gulve, og et bedre indeklima generelt.

Et dårligt energimærke er dog ikke nødvendigvis en katastrofe for et salg. For nogle købere signalerer et G-mærke, at her er et “håndværkertilbud”, hvor de selv kan præge renoveringen. Men for den almindelige familie, der ønsker et indflytningsklart hus, trækker et lavt bogstav ned i helhedsindtrykket.

Typiske forbedringer der flytter mærket

Hvis du ønsker at forbedre dit energimærke før et salg, eller blot for at spare på varmeregningen, er der visse tiltag, der batter mere end andre. Det handler om at reducere varmetabet og optimere varmeproduktionen.

Isolering af loftet er ofte det sted, hvor man henter mest for pengene. Varmen stiger opad, og hvis der kun ligger 100 mm isolering, vil en forøgelse til 300-400 mm gøre en markant forskel. Det er en relativt billig operation, som sjældent kræver store indgreb i selve husets konstruktion.

Udskiftning af varmekilden er en anden “gamechanger”. At gå fra et gammelt oliefyr eller elvarme til en varmepumpe eller fjernvarme vil næsten altid resultere i et betydeligt hop op ad energiskalaen. Varmepumper udnytter energien langt mere effektivt, hvilket boner positivt ud i beregningerne.

Vinduerne er husets øjne, men også ofte dets svage punkt energimæssigt. Gamle termoruder fra 80’erne isolerer dårligt. Ved at skifte til moderne energiruder med 3-lags glas reduceres varmetabet markant. Hvis du overvejer vinduer, bør du kigge efter energiklasse A-mærkede ruder, da de bidrager positivt til husets samlede energiregnskab.

Automatisk energimærke vs. fysisk gennemgang

Der har været politiske diskussioner og forsøg med automatiske energimærker baseret på data fra BBR og forbrugsdata, men den gældende standard for salg er stadig den fysiske gennemgang. Et rent databaseret mærke kan ikke tage højde for den faktiske stand af isoleringen, kvaliteten af håndværket eller specifikke detaljer, der ikke er registreret i de offentlige registre.

Den fysiske gennemgang sikrer, at mærket er retvisende for netop din bolig. En konsulent kan se, om vinduerne er punkterede, om isoleringen på loftet er trampet flad, eller om der er utætheder ved samlinger. Denne detaljegrad er nødvendig for at give køber et troværdigt grundlag at handle ud fra.

Selvom digitalisering fylder mere, er energikonsulentens faglige vurdering stadig kernen i energimærkningsordningen. Det er din sikkerhed for, at huset vurderes på sine faktiske kvaliteter og ikke blot på statistiske gennemsnit for byggeåret.

Klageadgang og ansvar

Da energimærket er et juridisk dokument, der indgår i en hushandel, er der et stort ansvar forbundet med udarbejdelsen. Hvis du som sælger eller køber mener, at energimærket er fejlagtigt, har du mulighed for at klage.

Fejl kan opstå, hvis konsulenten har målt forkert op, overset isolering eller tastet forkerte værdier ind i beregningsprogrammet. Hvis en fejl medfører et økonomisk tab for køber – f.eks. hvis varmeforbruget er markant højere end lovet på grund af en fejl i rapporten – kan konsulenten eller det firma, denne er ansat i, blive erstatningsansvarlig. Energikonsulenter er underlagt en ansvarsforsikring netop til disse tilfælde.

Klagen skal i første omgang rettes til det firma, der har udarbejdet rapporten. Hvis I ikke kan blive enige, kan sagen indbringes for Energistyrelsen eller Ankenævnet for Tekniske Installationer, afhængigt af klagens karakter. Det er dog sjældent, det kommer så vidt, da de fleste fejl rettes ved en revurdering af rapporten.

Samspil med tilstandsrapporten

Energimærket og tilstandsrapporten er to forskellige dokumenter, men de supplerer hinanden. Hvor energimærket fokuserer udelukkende på energi og isolering, fokuserer tilstandsrapporten på skader og fysiske mangler ved bygningsdelene. En byggesagkyndig udfører tilstandsrapporten, mens en energikonsulent laver energimærket. Ofte er det samme person, der har begge uddannelser, men det er to separate kasketter.

Der kan være overlap. Et utæt tag vil i tilstandsrapporten blive nævnt som en skade med risiko for følgeskader (råd og svamp), mens det i energimærket vil blive betragtet som en kilde til varmetab og træk. Hvis du planlægger at udbedre skader fra tilstandsrapporten, f.eks. at skifte taget, er det oplagt at tænke energiforbedringer ind i samme ombæring, som f.eks. ekstra isolering, da merprisen ofte er beskeden i forhold til gevinsten.

Tips: Gør huset klar til energikonsulenten

For at få det mest præcise og retvisende energimærke, kan du selv gøre et forarbejde, inden konsulenten ringer på døren. Det handler primært om adgang og dokumentation.

Sørg for, at der er fri adgang til loftlemmen. Hvis konsulenten skal flytte kasser og møbler for at komme op, eller hvis stigen er gemt væk, risikerer du en overfladisk inspektion. Ryd også pladsen foran varmtvandsbeholder og fyr, så typeskiltene kan aflæses.

Det vigtigste tip er at finde alle papirer frem på forbedringer. Har du skiftet vinduer? Find fakturaen, hvor U-værdien eller energiklassen fremgår. Har du efterisoleret? Find dokumentation for tykkelse og materialetype. Hvis du har fået lagt nyt tag, så find papirerne på undertag og isolering. Jo mere du kan bevise sort på hvidt, jo mindre er konsulenten nødt til at basere på konservative standardværdier, og det resulterer næsten altid i et bedre energimærke.